Reclamación de gastos hipotecarios

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

Los gastos hipotecarios son uno de los elementos de las hipotecas más importantes. Muchas veces no les prestamos la atención debida y nos centramos únicamente en el importe, tipo de interés y plazo de amortización, lo cual es un gran error.
Los gastos de la hipoteca son aquellos pagos que tenemos que afrontar cuando nos conceden el préstamo, produciéndose cuando se formaliza el contrato del préstamo hipotecario. Por tanto, los gastos que tiene una hipoteca son:

• Gastos de tasación de la vivienda
• Gastos de registro de la propiedad
• Gastos de Gestoría
• Gastos de notaría
• Impuestos

Gastos hipotecarios que se pueden reclamar

El 16 de junio de 2019 entró en vigor una nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Una ley de la que también pueden beneficiarse aquellos que contrataron su hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y que defiende al consumidor de cláusulas abusivas.
El Tribunal Supremo ya ha sentado jurisprudencia y para cualquier tipo de hipoteca se exime al cliente de pagar una serie de gastos. Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar son los siguientes:

• Gastos de Tasación de la vivienda: tiene que pagarlo el banco
• Gastos del Registro de la Propiedad: tiene que pagarlo el banco
• Gastos de Gestoría: tiene que pagarlo el banco
• Gasto de Comisión de Apertura: si el banco no puede justificar el cobro de esta comisión, te debe devolver lo que pagaste de comisión de apertura indebidamente cobrada.
• Gastos de Notaría: a medias entre el banco e hipotecado

Es fundamental conocer la existencia de esta ley, ya que el ahorro que implica puede marcar la diferencia para muchas familias que siguen a tiempo de recuperar dinero.

¿Qué gastos de las hipotecas no se pueden reclamar?

Con la nueva ley existen varios gastos hipotecarios que siguen sin poderse reclamar. En primer lugar, los gastos de notaría deben ser costeados a partes iguales por la entidad y el cliente. En caso de haber asumido el 100% del coste, puedes reclamar el 50%, pero no la totalidad.
En segundo lugar, el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) sigue siendo responsabilidad del cliente. En tercer lugar, cualquier gasto o comisión equivalente a la novación, cancelación o subrogación de tu hipoteca seguirá correspondiéndote íntegramente y el banco no tendrá ninguna responsabilidad.

Cómo reclamar gastos hipotecas

El primer paso para reclamar los gastos de tu hipoteca y recuperar tu dinero será interponer una reclamación siguiendo estos pasos:
Para empezar, es necesario que recopiles toda la documentación relativa a las facturas y gastos hipotecarios que abonaste en la formalización del contrato. Esta documentación está compuesta por la escritura del préstamo, las facturas del notario, tasador, registro y gestoría, el justificante del pago del IAJD y una copia del documento nacional de identidad (DNI). En definitiva, tienes que reunir todo el material posible que acredite que eres el titular que asumió los gastos por cláusulas abusivas.
Posteriormente, deberás realizar la reclamación a través de una de estas dos vías:

1. Sucursal del banco donde se formalizó el crédito hipotecario. Negociando con la entidad y su servicio de atención al cliente se consigue muchas veces evitar ir a juicio. En caso de rechazar tu reclamación, puedes elevar la reclamación al Banco de España debiendo recibir respuesta a tu reclamación en un periodo de cuatro meses.
2. Juzgado Provincial de cláusulas abusivas. Esta vía supone ir a juicio directo sin certeza de ganarlo. Es la más factible cuando ya has agotado la otra vía y llevas más de 60 días sin respuesta a tu solicitud. Es importante saber que en caso de perder el pleito, los costes del proceso judicial corren de tu cuenta y, en caso contrario, del banco.

Quiénes pueden reclamar los gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios, según recoge la nueva ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, no deben correr por cuenta del cliente y podrán ser reclamados por aquellos que formalizaron su préstamo antes del 16 de junio de 2019.
Independientemente de que hayas terminado de amortizar la hipoteca, podrás reclamar los gastos hipotecarios siempre que no lo hayas hecho todavía y cuentes con una sentencia en firme.

Plazo para reclamar gastos hipotecas

No existe consenso entre las autoridades competentes sobre el plazo para reclamar los gastos de hipotecas. Algunos abogados y expertos en materia hipotecaria creen que el plazo debería ser imprescriptible. Otros consideran que en caso de que existiera un plazo, este debería empezar a contar desde que el cliente tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula abusiva. En la actualidad, solo es posible reclamar los gastos hipotecarios de aquellos préstamos que se formalizaron en los últimos 5 años.

Devolución de gastos hipotecarios

La victoria en el juicio por la reclamación de los gastos hipotecarios y las cláusulas abusivas no está garantizada. Puede ser que, algunos de los gastos que incluyes en la reclamación, sean estudiados de forma particular al no estar claro si están amparados en la nueva ley.
Si finalmente se gana el juicio, la entidad bancaria estará obligada a devolver todos los gastos que según la nueva ley se consideren abusivos. Además, será responsabilidad del banco costear todo el proceso judicial que se ha llevado a cabo. Algunos de los bancos que ya están devolviendo a sus clientes estos gastos son BBVA o Caixabank.

Prescripción reclamación gastos hipoteca

Según el Auto de Pleno del 22 de julio de 2021, el Tribunal Supremo confirmó que la reclamación de gastos hipotecarios no prescribe. Siguiendo diversos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se descarta que el día inicial del plazo de prescripción de estos gastos hipotecarios sea el día de celebración del contrato o la fecha en que se hicieron los pagos indebidos. Si tienes dudas sobre cuál es tu situación y cómo puedes realizar un proceso de reclamación de gastos hipotecarios por cláusulas abusivas, te recomendamos que consultes con un asesor legal.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Muchos se preguntan si es posible reclamar la hipoteca estando ya cancelada y la respuesta es sí. Dado que los gastos de formalización los asumiste tú, sigues teniendo pleno derecho a reclamar la devolución de aquellos gastos a los que se le aplique la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor el 16 de junio de 2019.